Comprar vivienda de lujo en España siendo extranjero: guía completa 2025

España es uno de los mercados inmobiliarios más atractivos del mundo para compradores internacionales. El proceso tiene particularidades que conviene conocer antes de iniciar la búsqueda.

Paso 1: Obtener el NIE

El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es imprescindible para cualquier transacción económica en España. Se puede solicitar en el consulado español del país de residencia (proceso habitual: 2-4 semanas) o directamente en España en las comisarías de policía con competencias en extranjería.

Consejo: Gestionarlo antes de iniciar la búsqueda. En Altamira coordinamos este trámite con gestorías especializadas que reducen el tiempo de obtención a 5-7 días hábiles en España.

Paso 2: Cuenta bancaria española

Para formalizar la compra, el dinero debe venir de una cuenta bancaria española. Los bancos que mejor tratan a clientes internacionales de alto patrimonio son Banca Privada de CaixaBank, Bankinter Private Banking y Santander Private.

La apertura de cuenta requiere: pasaporte, NIE, justificante de domicilio, y en algunos casos certificado de origen de fondos (imprescindible para transacciones superiores a 500.000 €).

Paso 3: Due diligence de la propiedad

Antes de firmar ningún documento, es esencial verificar: nota simple del Registro de la Propiedad (cargas, hipotecas), certificado de eficiencia energética, ITE si el edificio tiene más de 45 años, situación urbanística del suelo (especialmente en costa), y deudas pendientes con la comunidad de propietarios.

En Altamira hacemos esta revisión de forma gratuita antes de cualquier oferta.

Paso 4: Contrato de arras

El contrato de arras (arras penitenciales según art. 1454 CC) es el compromiso previo a la escritura. Habitualmente el 10% del precio. Si la compra no se realiza por causa del comprador, pierde las arras. Si es por causa del vendedor, devuelve el doble.

Paso 5: Financiación

Los bancos españoles financian hasta el 70% del valor de tasación a no residentes (vs 80% para residentes). Los mejores tipos actuales para hipotecas en España en 2025 están entre Euribor +0.75% (variable) y 3.2% fijo a 20 años, con requisitos de solvencia acreditada.

Paso 6: Escritura y gastos

Los gastos de compra en España suponen entre el 10-12% del precio de venta: - IVA (obra nueva): 10% - ITP (segunda mano): varía por CCAA, en Madrid al 6%, en Andalucía al 7% - AJD (actos jurídicos documentados): 1-1.5% - Notaría y Registro: 0.5-1% - Honorarios agencia: habitual 3-5% (Altamira cobra solo al vendedor)

Golden Visa

Compras superiores a 500.000 € dan derecho a solicitar la Golden Visa (residencia por inversión). El programa permite residir en España y viajar por el espacio Schengen sin restricciones. Vigente actualmente aunque con cambios legislativos previstos para 2025-2026.