Rentabilidad del alquiler premium en Madrid: qué zonas dan más por tu dinero

Con los pisos de lujo en Madrid alcanzando precios históricos, muchos inversores se preguntan si el alquiler sigue siendo rentable. La respuesta depende mucho de la zona y del tipo de inmueble.

Rentabilidades por zona (2025)

Por qué la rentabilidad bruta engaña

La rentabilidad bruta no incluye: IBI (~0.5% del valor catastral), comunidad de propietarios (150-400 €/mes en fincas de lujo), seguro de hogar, gestión de alquiler (habitualmente 5-8% de la renta), provisión para reformas, vacíos entre inquilinos y IRPF sobre los ingresos de alquiler.

Descontando estos conceptos, la rentabilidad neta real en el segmento premium de Madrid oscila entre el 2.0% y el 3.5%.

La comparativa correcta

El rendimiento del bono español a 10 años está al 3.1%. A priori, el alquiler premium parece menos atractivo. Pero hay que sumar la revalorización histórica de los inmuebles prime en Madrid: entre el 4% y el 8% anual en los últimos 5 años.

Rentabilidad total (alquiler + revalorización): 6-11% anual.

Ese es el número que justifica la inversión en inmobiliario de lujo: no el yield puro de alquiler, sino la rentabilidad total.